27.02.2025
Introduction
En Suisse, l’achat d’un bien immobilier via une société immobilière (SA ou Sàrl) offre plusieurs avantages par rapport à l’achat en nom propre, notamment en matière de fiscalité, de transmission patrimoniale et de protection du patrimoine.
Un particulier est imposé sur ses revenus locatifs nets aux taux moyens d’environ 25-30 % (ICC-IFD), alors qu’une société immobilière valaisanne est soumise à un impôt sur les bénéfices de 13,5 % pour un bénéfice net inférieur à CHF 250'000 (palier I).
Selon les principes de la jurisprudence du Tribunal fédéral, un particulier peut courir le risque d’être requalifié comme professionnel de l’immobilier, avec une fiscalité alourdie incluant l’imposition des gains comme revenus commerciaux et le paiement des charges sociales.
1. Optimisation fiscale
📌 Imposition plus avantageuse pour les sociétés
✅ Réduction du taux d’imposition : Une société de capitaux est imposée sur son bénéfice net à un taux généralement plus faible qu’un particulier.
✅ Déduction des charges : Une société de capitaux peut déduire davantage de frais qu’un particulier, y compris les frais d’exploitation, les intérêts, les amortissements et certaines provisions fiscales.
📌 Éviter la requalification en "professionnel de l’immobilier"
Comme mentionné en introduction, un particulier peut risquer une requalification fiscale, entraînant :
❌ L’imposition des gains comme revenus commerciaux (et non plus comme gains immobiliers)
❌ L’assujettissement obligatoire aux charges sociales AVS
❌ Une fiscalité pouvant dépasser un taux global de plus de 50 % (impôts + charges sociales)
Les critères de requalification incluent :
🔹 Le caractère systématique des opérations 🔹 La relation avec la profession du contribuable 🔹 L’utilisation importante de financements étrangers 🔹 La mise en valeur du bien immobilier 🔹 Le réinvestissement des bénéfices réalisés 🔹 L’intention d’obtenir un gain 🔹 La participation à une société de personnes
Une société de capitaux permet d’éviter ce risque puisque l’activité devient commerciale par nature et soumise directement à l’impôt sur les sociétés.
📌 Imposition des dividendes et réinvestissement des bénéfices
✅ Avantage fiscal pour les actionnaires qualifiés : Si un actionnaire valaisan détient plus de 10 % des parts, un abattement fiscal de 40 % s’applique sur les dividendes versés (ICC-IFD).
✅ Réinvestissement optimisé : Les bénéfices peuvent être réinvestis directement dans la société, évitant une double imposition immédiate pouvant survenir en cas de versement de salaires ou d’une distribution de dividende à son actionnaire.
2. Planification successorale et transmission
📌 Facilité de transmission du patrimoine
✅ Partage simplifié : Les parts d’une société sont plus faciles à répartir entre héritiers que des biens immobiliers physiques.
✅ Évite le morcellement des biens : Lorsque plusieurs biens sont détenus, leur transmission peut être complexe. Une société permet une gestion plus fluide.
3. Protection du patrimoine personnel
✅ Responsabilité limitée : Les actionnaires d’une SA ou Sàrl ne sont responsables qu’à hauteur de leur investissement, contrairement à un achat en nom propre où le propriétaire engage l’entier de son patrimoine personnel. Exception liée à la nouvelle loi fédérale entrée en vigueur le 1er janvier 2025 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP).
✅ Protection contre les créanciers : En cas de difficultés financières, les dettes restent limitées à la société.
4. Accès au financement et levier bancaire
✅ Capacité d’endettement accrue : Une société de taille significative peut souvent accéder à des financements plus élevés qu’un particulier, en s’appuyant sur la solidité de son bilan et la récurrence de ses revenus comme garanties.
✅ Négociation facilitée : Un particulier est limité par son taux d’endettement personnel, alors qu'une société peut faire valoir ses revenus et sa structure pour obtenir des financements plus élevés.
⚠ Point d’attention : Les banques suisses demandent souvent un apport en fonds propres plus élevé pour une société que pour un particulier.
5. Flexibilité pour la gestion et la revente
✅ Vente des parts plutôt que les biens immobiliers groupés : Il est souvent plus avantageux de vendre les parts de la société plutôt que ses biens immobiliers de manière groupée, ce qui peut permettre d’éviter l’impôt sur les gains immobiliers dans certains cas.
L'aliénation de titres de participation détenus dans une société immobilière est considérée comme un transfert économique et est assujettie à l'impôt sur les gains immobiliers lorsque la participation est majoritaire ou non (dépend de chaque canton !). Le fisc valaisan considère l'aliénation de titres de participation détenus dans une société immobilière comme un transfert économique, dans la grande majorité des cas assujettis à l'impôt sur les gains immobiliers.
❗ Points d’attention et contraintes
⚠ Frais de gestion et obligations comptables
Une société doit tenir une comptabilité rigoureuse, générant des coûts administratifs plus élevés.
Dépenses supplémentaires pour acte de fondation, coût juridique et notariale.
⚠ Double imposition potentielle
Les bénéfices sont imposés au niveau de la société puis à nouveau lors de la distribution de dividendes ou salaires auprès de l’actionnaire.
Allégement fiscal pour les actionnaires qualifiés (>10 % de parts) mais à considérer dans l’optimisation.
⚠ Restrictions bancaires
Un apport en fonds propres plus important est souvent exigé pour une société de capitaux.
Les conditions de financement peuvent également être moins favorables qu’en nom propre notamment lorsque la société est nouvellement créée et ne bénéficie pas de revenus locatifs et bilan comptable importants.
Conclusion
✅ Quand privilégier une société immobilière ?
Créer une SA ou une Sàrl immobilière est recommandé pour ceux qui : ✔ Investissent dans plusieurs biens immobiliers et risquent d’être qualifiés de commerçants professionnels. ✔ Souhaitent optimiser leur fiscalité et bénéficier d’un taux d’imposition plus bas. ✔ Veulent transmettre leur patrimoine de manière simplifiée dans un horizon lointain. ✔ Recherchent une protection de leur patrimoine personnel face aux risques financiers. ✔ Prévoient une stratégie de revente ou de réinvestissement à court-moyen terme.
❌ Quand privilégier l’achat en nom propre ?
L’achat en nom propre reste préférable pour :
Une résidence principale, en raison des avantages fiscaux et bancaires spécifiques.
Un investisseur qui ne détient que quelques biens immobiliers sans intention de revente encourant peu de risque d’être requalifié comme professionnel de l’immobilier et ne souhaite pas alourdir sa gestion administrative.
🚀 Anticipez votre stratégie fiscale !
Si vous prévoyez des investissements immobiliers récurrents, il est judicieux d’anticiper dès le départ les implications fiscales et juridiques afin de vous prévenir des principes de la jurisprudence du Tribunal fédéral et risquer d’être considéré par les autorités fiscales comme un commerçant professionnel d’immeubles, avec pour conséquence un impact fiscal élevé.
Créer une société immobilière peut permettre d’optimiser vos rendements en réduisant la charge fiscale et en facilitant la gestion à long terme.
Du lundi au vendredi 08h00 à 11h30 et 14h00 à 17h30 Fiduciaire La Riddane SA Email: info@riddane.ch
Tél. 027 744 19 59
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